農地・生産緑地の評価

農地法等により、農地は宅地への転用が制限されており、都市計画などにより地価事情が異なることも考慮されます。農地の評価方法は、下記の４種類に分類され、それぞれ該当される区分の評価方法を用います。

農地の種類：（１）純農地、（２）中間農地（３）市街地農地（４）市街地周辺農地

（１）純農地…倍率方式（固定資産税評価額×倍率）

（２）中間農地…倍率方式（固定資産税評価額×倍率）

（３）市街地農地…宅地比準方式（農地が宅地であるとした場合の価額－宅地造成費^※）又は倍率方式

（４）市街地周辺農地…市街地農地×80/100

※宅地造成費とは、対象となる農地を宅地へ転用する場合に必要とされる金額のことを指します。ほとんどの場合、国税局長によって同一地域毎に定められています。

◆耕作権

（１）純農地・間農地の耕作権…農地の価額×耕作権割合（50％）

（２）市街地周辺農地・市街地農地の耕作権…農地の価額×耕作権割合^※

※離作料の額、借地権の価額等を参酌して求めた価額により評価します。

 〈耕作権の目当てになっている農地貸している側の評価〉

（相続税評価額）－（１．２．の算出による価額）

 ◆永小作権の目当てとなっている農地

計算式　＝（農地の自用地としての価額）－（永小作権の価額）

◆区分地上権の目当てなっている農地

計算式　＝（農地の自用地としての価額）－（区分地上権の価）

◆課税時期に市町村に対し、買取りの申立をすることができない生産緑地の評価

計算式　＝（その土地が生産緑地でないものとして評価した価格）×（１－控除割合^※）

〈控除割合について〉

課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間	控除割合
5年以下のもの	１０％
5年を超え10年以下のもの	１５％
10年を超え15年以下のもの	２０％
5年を超え20年以下のもの	２５％
20年を超え25年以下のもの	３０％
25年を超え30年以下のもの	３５％

◆買取りの申し出が行われていた生産緑地・買取りの申立をすることが可能な生産緑地

計算式　＝　「その土地が生産緑地でないものとして評価した価格」×95%

こちらでは相続税における土地の評価についてご説明いたします。

山林の評価はそれぞれを（１）純山林（２）中間山林（３）市街山林に分けられています。対象の山林がどれに該当するかによって評価方法を決定します。

◆山林の種類と評価方法

（１）純山林…固定資産評価額×倍率

（２）中間山林（市街地付近又は別荘地帯にある山林）…固定資産評価額×倍率

（３）市街山林（宅地のうちに介在する山林）…宅地比準方式 又は 倍率方式

【宅地比準方式】
計算式　＝　（その山林が宅地である場合の価額）－宅地造成費^※

※宅地造成費とは、対象となる農地を宅地へ転用する場合に必要とされる金額のことを指します。ほとんどの場合、国税局長によって同一地域毎に定められています。

【倍率方式】（市街化区域内にある山林であらかじめ倍率が定められている場合）
計算式　＝　固定資産税評価額×倍率

◆広大な市街地山林

市街地山林が宅地であり、広大地に該当されるときは「地積規模の大きな宅地の評価」の基準を用いて評価を決定します。

◆保安林の評価

「保安林」とは、土砂の崩壊その他の災害の防備、生活環境の保全、特定の公益目的を達成する為、農林水産大臣あるいは都道府県知事によって指定される森林のことです。それぞれの目的に沿った森林機能を確保するため、立木の伐採や土地の形質の変更などが規制されています。このように森林法より、土地の利用や立木の伐採についての制限のある土地に関しては、保安林として評価を決定します。

〈評価方法〉

自用地としての山林の評価額に、伐採制限に応じた一定額を控除して算出します。

「特定計画山林」とは、特定森林施業計画対象山林のうち一定の要件を満たす立木及び山林の事を指します。相続又は遺贈により特定計画山林の課税価格の計算で特例を受ける場合、相続開始時から申告期限まで引き続きその選択特定計画山林のすべてを有している際には、相続税の課税価額に算入すべき金額の５％を減額します。

※原則、この特例を受けるには、申告期限までに分割されていることが必要です。

◆小規模宅地の特例との併用

小規模宅地の特例の適用を受けている宅地で、限度面積に満たない部分があるケースでは、一定の金額を限度に当該特例又は「特定事業用資産の特例」の適用を受けることができます。